Kinh nghiệm chọn mặt bằng mở phòng khám nha khoa – bác sĩ Lê Sơn Tùng

Trừ khi rất thành đạt hoặc được thừa kế chúng ta có điều kiện kinh doanh luôn trên đất nhà mình.

Phần lớn các bạn khởi nghiệp buộc phải chọn thuê mặt bằng. Kinh doanh trên đất người khác là bài toán rất lợi về dòng tiền ngắn hạn tuy nhiên cũng nhiều vấn đề cần kinh nghiệm, lọc lõi mới có lựa chọn – làm việc đúng ngay từ đầu.

Đến nay chúng tôi thuê khoảng trên 10 địa điểm kinh doanh và không thiếu những bất cập, sai sót. Có một vài kinh nghiệm với góc đánh giá tương đối cụ thể, chia sẻ cho các bạn khởi nghiệm còn chưa nhiều va chạm với công việc này được biết. 

Thật không vui vẻ gì nếu như vừa phải cố gắng sống còn trên thương trường, lại mất thời gian cãi nhau với ông chủ đất hoặc thậm chí trả giá cực đắt nếu chọn mặt bằng sai, đầu tư mặt bằng nhiều mà lại ngược hướng di chuyển khách hàng mục tiêu.

CÔNG VIỆC ĐẦU TIÊN LÀ BẠN CẦN KHOANH VÙNG ĐỊA ĐIỂM THUÊ NHÀ SẼ CHỌN

Khi mở các cơ sở Nha Khoa thông thường chúng tôi sẽ kẻ một đường tròn bán kính khoảng 7-10Km từ điểm bán gần nhất, và tìm kiếm tại khu vực lân cận tầm di chuyển đó. Những điều trị chi phí cao, tạm gọi là quan trọng KH có thể đi quãng đường xa xôi tìm nha sĩ, nhưng điều trị thường quy thì một phòng khám gần nhà là ưu tiên hơn.

Khu vực lựa chọn nên phù hợp với khách hàng mục tiêu đề ra, ví dụ bạn cung cấp dịch vụ cao cấp thì nên đến những địa điểm nhận diện tốt như phố cổ, các con phố trung tâm nhiều thương hiệu lớn bày bán. Đi về công năng phục vụ đối tượng bình dân thì có thể lựa chọn khu vực tiện cho việc đi lại, dân cư trẻ trung.

Với lợi thế to lớn của internet nhiều cửa hàng đã không còn chú trọng vào địa điểm mặt phố lớn gây tốn kém chi phí vận hành, tuy nhiên cũng có thể thấy rằng ưu thế sẵn có về marketing online nếu thêm vào địa điểm kinh doanh là phố lớn thì việc nhận diện càng thuận lợi hơn. Phòng khám nha khoa không chỉ là nơi cung cấp các dịch vụ theo kiểu mua bán đơn thuần mà còn là 1 showroom, nơi trải nghiệm từ vị trí gửi xe đến đặt hẹn cho lần khám kế tiếp. Mặt bằng nếu bỏ qua yếu tố phố lớn cũng phải giữ những tính chất như thuận lợi di chuyển, dễ tìm kiếm, dễ đỗ xe và các vấn đề an ninh…

Bạn nên gặp gỡ vài nhà môi giới bất động sản hỏi về giá cả thuê bất động sản trong khu vực, thực tế trừ khi bạn ở lâu tại 1 địa phương biết rõ dòng luân chuyển giao thông ở đó, nếu đến nơi mới làm việc với văn phòng bất động sản luôn tìm thấy nhiều lời khuyên hữu ích. Bạn có thể kết hợp thêm tự mình tìm kiếm ước chừng bước giá trên mạng, với thông tin dễ dàng như hiện tại thì định giá nhà đất mỗi khu vực không phải là chuyện khó khăn gì.

Nhiều người sẽ chọn mở phòng khám nha khoa tại một khu vực đã định danh là phố nha khoa tức là có nhiều nha khoa hoạt động sẵn từ trước. Lựa chọn này đến từ quan điểm Buôn có bạn – bán có phường. Tốt thôi. Tuy nhiên nếu chúng ta cung cấp dịch vụ vượt trội hơn, xác định sẽ làm ăn lâu dài thay vì chờ đợi khách vãng lai đến một cách ngẫu hứng thì tôi cho rằng: “không nên đến những khu vực đông đúc nha khoa đó”, vì chất lượng của bạn rất dễ bị đánh đồng. Ví dụ như: Làm răng ở phố A, phố B toàn vớ vẩn.

Hơn nữa sở hữu dịch vụ vượt trội hơn, thậm chí nhận diện cả con phố vốn chưa có kinh doanh nha khoa là của bạn, đó là điều chúng tôi làm được tại một số điểm bán khi chọn con phố chưa có tiền lệ kinh doanh nha khoa trước đó và sau này khi nhắc về chúng tôi thì những người lớn tuổi dùng luôn tên khu vực địa lý ví dụ như: Cái phòng khám ở cổng chợ Đại Từ, phòng khám ngã ba Bắc Nam…

Bạn không nên lựa chọn những địa điểm có vẻ sẽ phát triển khoảng vài năm nữa. Đo lường này rất mông lung, cần nhớ kỹ rằng các xu hướng phát triển kinh tế có thể thay đổi, chưa kể là đối thủ cũng thay đổi và quan trọng hơn, dòng tiền bạn có thể không đủ khỏe để mà chờ đợi khu vực tiềm năng trở thành điểm nóng. Việc đi tắt đón đầu luôn yêu cầu một sự kiên trì theo đuổi mục tiêu rất lớn và dòng tiền ổn định. Tình hình địa chính trị – kinh tế nước ta hiện nay, tôi khuyên bạn không việc gì phải làm như thế. Hãy chọn những địa điểm tốt, đông dân cư ngay từ đầu. Tuy nhiên bạn sẽ nói rằng ưu điểm của những nơi mới ở mức độ tiềm năng là giảm được tiền nhà. Đúng như vậy. Bạn nên có bước dự đoán doanh thu sau 1 năm, và cố gắng làm sao tiền nhà chỉ chiếm tỷ trọng 3-6% trên doanh thu, có thể chấp nhận ở mức 10%, tuy nhiên mức đó quả thật có thể bạn đang khai thác địa điểm kinh doanh chưa thực sự hiệu quả.

CÂN NHẮC VỀ LUỒNG DI CHUYỂN GIAO THÔNG VÀ MẬT ĐỘ DÂN CƯ

Bạn nên đến khu vực định thuê nhà vào các thời điểm khác nhau trong ngày, ngày khác nhau trong tuần, thậm chí với những khu vực địa lý chưa có kinh nghiệm có thể book nghỉ tại đó vài bữa để tìm hiểu nhịp độ sống. Thông thường một khu phố luôn có các luồng di chuyển vào – ra tuân theo nhịp độ nhất định. Bạn nên đặt câu hỏi những người này đang từ nhà tới nơi làm việc hay từ nơi làm việc trở về nhà, họ đang đi mua sắm hay tới công sở nào gần đây, những người đang di chuyển này liệu có sẵn sàng dừng lại và ghé thăm PK chúng ta hay không? Điều này nhiều bạn có thể sẽ hoài nghi, tại sao phải phức tạp vậy, nếu bạn bán Xôi sáng phía đường công nhân đi làm về thì rất ít người sẵn sàng quay xe, sang đường chỉ để mua gói xôi của bạn, bởi vì buổi sáng họ di chuyển theo luồng ngược vị trí bạn ngồi. Ví dụ thế.

Có những mặt bằng rất đẹp, nhưng dường như nó đẹp với công năng đặt biển hiệu hơn là địa điểm bán hàng và KH dừng lại trải nghiệm, chúng tôi gọi đó là những: “Tuyến đường dòng chảy để đi chứ không phải để dừng”. Vì vậy việc chọn hướng đường đúng quan trọng. Nếu buộc phải chọn ở ngoại vi, bạn nên tìm địa điểm trùng với đà di chuyển đi về trung tâm, đây là phản xạ rất vô thức của con người khi tìm địa điểm mua sắm. Họ sẽ hướng vào trung tâm thay vì từ trung tâm đi ngược trở ra ngoại vi tìm quán xá.

Những mặt bằng mà để đến đó KH phải đi rẽ qua một cái đèn đỏ rồi quặt ngược lại, cũng cần cân nhắc. Cung đường nổi tiếng tắc, lịch hẹn tiếp theo KH sẽ rất ngại đến đó đặc biệt là điều trị kéo dài như niềng răng…

NGHIÊN CỨU CÁC CƠ SỞ KINH DOANH TRONG KHU VỰC

Ở đây có 2 khía cạnh

– Người làm cùng ngành

– Và các tiện ích quanh

Nếu bạn chọn khu vực địa lý mà các phòng nha cùng làm ăn được thì cơ hội đến với bạn sẽ nhiều hơn đương nhiên bạn phải đủ tốt nha, ngược lại doanh thu phòng trong khu vực đều thấp thì có thể dung lượng thị trường tại đó có thể có hạn, nếu vậy tạo ra các cuộc bứt phá doanh thu là vô cùng khó. Hồi mới thành lập chúng tôi phạm vài sai lầm khi chọn mặt bằng ở những vùng ít sự cạnh tranh, kết quả là chúng tôi vẫn là người chiến thắng nhưng doanh thu thì không bứt phá như kỳ vọng.

Hàng xóm sẽ tác động đến công việc kinh doanh của chúng ta, nếu đối tượng là người nước ngoài thì nên tìm những địa điểm thuận lợi di chuyển tới khách sạn, địa điểm thăm quan. Nếu bán hàng hiệu nên đi lên phố cổ, bán các mặt hàng như niềng răng trả góp có thể sẽ tốt hơn nếu tìm vị trí mà sinh viên các trường đại học dễ dàng kết nối.

NGHIÊN CỨU TÒA NHÀ ĐỊNH THUÊ

Bạn hãy tìm hiểu một chút xem trước đây vị trí tòa nhà định thuê đã làm gì rồi, thất bại hay thành công ra sao. Cố gắng tìm hiểu lý do tại sao các cơ sở kinh doanh trước đây thất bại hoặc họ đã thành công thế nào. Những thông tin này có thể cho bạn một vài gợi ý rất chất lượng về thói quen tiêu dùng khu vực cũng như các vấn đề về dòng lưu chuyển giao thông, kết nối vùng…Bạn có thể hỏi hàng xóm hoặc rất đơn giản Google Search địa chỉ dự định sẽ thuê, tìm hiểu về doanh nghiệp trước đây thuê và gọi điện trực tiếp cho họ. Thực tế những người thuê nhà thường đồng cảm với nhau, họ sẵn sàng chia sẻ tất cả những ưu nhược điểm tòa nhà cho người sau được biết. Bạn cũng hoàn toàn có thể hỏi chủ nhà số điện thoại những người thuê trước đây với gợi ý câu hỏi như:

“Bác có thể cho cháu xin số điện thoại người thuê trước đây để cháu hỏi về một vài vấn đề liên quan tới điện nước, xây dựng sửa chữa, chính quyền, chỗ để xe và các địa điểm mua sắm thiết yếu…”

Đương nhiên nếu trước đó chủ nhà và người thuê có xích mích thì bạn cũng nhận thấy vấn đề ngay lập tức trong cách họ trả lời câu hỏi.

Hàng xóm, quán trà đá cung cấp nhiều thông tin hữu ích nhưng bạn phải rất thận trọng, họ có thể kể cho bạn nghe nhiều sự kiện chính xác nhưng theo đó là đánh giá không chính xác.

Cuối cùng lên Địa Chính, Môi Trường địa phương, hỏi thông tin quy hoạch tương lai, điều kiện cải tạo xây dựng, bước này rất cần thiết vì có nhiều ngôi nhà  trong phố cổ bạn không thể cải tạo hay làm biển bảng phá vỡ kết cấu, hoặc khu vực yêu cầu giữ sự yên tĩnh, nhà tranh chấp…

XEM XÉT PHÍ CẢI TẠO VÀ SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG

Những khu vực đã chuyên nghiệp hóa xây nhà cho thuê như Hà Nội – Sài Gòn thì phí cải tạo nhà bạn phải bỏ ra để thay đổi công năng theo mong muốn cá nhân, mặt khác bạn cần sự cho phép phía chủ nhà. Tuy nhiên ví dụ các tỉnh, chủ yếu nhà cho thuê là tận dụng lại nhà ở không sử dụng đến, vậy nên phí cải tạo sửa chữa có thể cũng sẽ chiếm một kinh phí khá lớn. Bạn nên bàn bạc với chủ nhà để chủ nhà hỗ trợ khoản cải tại này, vì đây là phần cứng và chủ nhà hoàn toàn được lợi khi bạn làm cho tòa nhà đẹp lên, khang trang.

Thông thường chủ nhà sẽ không hỗ trợ về tiền mà sẽ hỗ trợ bạn một vài tháng thuê miễn phí. Điều này cũng rất tốt trong giai đoạn khởi nghiệp. Bạn nên là người soạn hợp đồng thuê nhà, việc này khiến bạn chủ động hơn trong việc đưa ra các điều khoản sử dụng ngôi nhà cho mục đích kinh doanh của mình. Hiện nay hợp đồng thuê thường đưa vào điều khoản tăng giá mỗi năm không quá 10%, theo chúng tôi thì bạn nên có một mức tiền nhà cố định và không nên áp dụng công thức này.

Đây là công thức bảo vệ người thuê nhà tránh tình trạng chủ đất muốn đuổi bạn đi bằng cách tăng giá nhà lên mức phi lý, tuy nhiên thực tế thì tất cả các chủ nhà đều muốn cho thuê căn nhà của mình ổn định. Trừ vị trí kim cương, nhiều thương hiệu lớn luôn muốn săn lùng thuê lại.

Thòng điều khoản tăng giá không quá 10% mỗi năm khiến các chủ nhà nhất là tuyển tỉnh hiểu nhầm rằng họ phải tăng giá nhà và mỗi năm là 10%. Đây là điều chúng tôi đã gặp, và dù thị trường chững lại, khủng hoảng tinh tế chung nhưng chủ nhà không hề ê ngại mà tăng đều đặn mỗi năm 10%. Chúng tôi cho rằng giá thuê nên cố định trong một hợp đồng dài hạn, trả bằng đô cũng là một giải pháp có thể xem xét. Các hợp đồng ngắn hạn dưới 3 năm không phù hợp với nha khoa.

Trên đây là một số chia sẻ về việc đi thuê nhà kinh doanh, khuyên các bạn đừng vội vàng, việc thuê nhà có thể tiến hành rất nhanh trong chưa đầy tuần, nhưng bạn có thể sẽ phải ở đó làm việc, chiến đấu 3-5, thậm chí 10 năm. Còn rất nhiều các yếu tố như các công trình xây dựng và tiếng ồn xung quanh thế nào, chính quyền có tạo điều kiện cho doanh nghiệp không, môi trường … tùy vào sự chấp nhận mỗi người mà có quyết định hợp lý. Dù sao tìm địa điểm, đàm phán và làm hợp đồng thuê nhà là quyết định vô cùng quan trọng.

CHÚC CÁC BẠN THÀNH CÔNG!

* Thông tin bài viết được chia sẻ bởi bác sĩ Lê Sơn Tùng – Giám đốc điều hành hệ thống nha khoa Thùy Anh. 

NHA KHOA THÙY ANH – HỆ THỐNG NHA KHOA UY TÍN HÀNG ĐẦU VIỆT NAM

‍‍Chuyên sâu về: Niềng răng, trồng răng implant, trồng răng toàn hàm all on 4, nhổ răng khôn, điều trị cười hở lợi, bọc răng sứ, dán sứ veneer, điều trị khớp thái dương hàm…

Hotline: 0869.800.318 – 0965.800.318

Fanpage: fb.com/Thuyanhclinic.HN

Youtube: Youtube.com/nhakhoathuyanh

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Bài viết cùng chuyên mục